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商业贷款和公积金贷款差别有多大?

来源:萝卜新房网 发布时间:2020-10-03 17:12

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一般来说,房屋贷款方式有三种:一是住房公积金贷款;二是商业贷款;三是组合贷款。

在现如今的房价压力下,贷款买房成为多数人选择的购房方式。选择什么样的贷款方式是很多人关心的问题。今天小课堂就给大家分析一下现有的贷款方式,为您解疑答惑。

一般来说,房屋贷款方式有三种:一是住房公积金贷款;二是商业贷款;三是组合贷款。

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公积金贷款与商业贷款差异

(一)面对的房屋类型不同

住房公积金贷款只能用于购买70年产权的住宅时使用,除此之外的商办房等类型的房屋是不能申请公积金贷款的。因此大家买房申请贷款时请一定要注意这一点。商业贷款面对的房屋类型较为宽松,除了住宅之外,公寓也可以申请。


(二)贷款利率的不同

这是因为公积金贷款不是以盈利为目的的政策性贷款,因此它的利率相对较低。而商业贷款就不同了,商业银行贷款是以赢利为目的,利率相对高一些。


(三)贷款额度不同

一般来说,如果商业贷款和公积金贷款购置同样的一套房子,那么公积金贷款与商业贷款的首套房子可贷到的比例不同。


(四)贷款流程不同


1、公积金贷款

公积金贷款的流程一般是:资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——出房产证——抵押——放款


2、商业贷款

商业贷款的流程一般是:资质审核、房屋核验——评估——同贷——网签——缴税——过户——出房产证——抵押——放款

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(五)还贷方式不同

商业贷款可以选择的还贷方式非常多。相比之下,公积金贷款的还贷方式较为单一,以等额本息和等额本金两种方式为主。此外,公积金贷款只有一次提前还款的机会。


ps.等额本金等额本息分别适合哪些人?

1、等额本金

等额本金的还款方式则比较适合有一定经济能力的个人或者家庭,这样的个人或者家庭才比较容易负担得起等额本金的前期还款。


2、等额本息

等额本息的还款金额是固定的,每个月所还的金额都是一样,对于每个月收入比较固定的家庭来说,在贷款买房的时候可以选择等额本息的还款方式。尤其比较适合青年人,随着在职经历的增加,青年人升职加薪的机会比较大,等额本息可以缓解贷款压力,提高生活质量。


(六)审批时间和机构不同

1、贷款大约需要20个工作日出审批结果。而公积金贷款则大约需要40个工作,这主要是因为公积金审核完之后还要交给银行再审查一次。

2、商业房贷主要通过银行审批,决定权在银行。公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批,决定权在公积金管理中心,银行只是执行机构。


组合贷分析

组合贷,是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人,又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时,还可以申请个人住房公积金贷款。


(一)办理组合贷有哪些步骤

到贷款银行提出借款申请——签订合同——办理抵押、保险——开立帐户——签订还款协议——银行划款——按期还款

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(二)组合贷款有哪些弊端

1、办理银行有限

如今,能够承办组合贷的银行非常少。办理组合贷的借款人会发现公积金管理中心只是与某一家银行合作,对借款人申请组合贷业务有很大的局限性。


2、手续繁琐

办理组合贷款,等于要办理一次公积金贷款和一次商贷,准备材料较多,手续繁琐,且贷款资金需在办理完产权过户,并完成抵押登记后才能发放并划入卖方账户,需2至3个月。从“组合贷”的操作流程看,贷款时间过长,卖方不愿意。


3、手续费多

公积金与商贷均收取担保费,还有额度不等的评估费。另外借款人若通过中介公司或者贷款服务机构办理,还需支付服务佣金。如此,组合贷比纯公积金贷款或商业贷款的手续费多。


4、置业升级受“牵连”

组合贷的弊端在于借款人置业升级换房时会受到二套房政策的“牵连”。组合贷中,商贷部分会在央行的征信系统中留档,置业升级时会被认定为二套。而住房使用公积金贷款还清后卖掉,再次用公积金贷款还将会算做首套住房,按优惠政策执行


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