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最容易产生纠纷的几类房,不可不知

来源:萝卜新房网 发布时间:2020-08-24 13:43

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如果购房时没搞明白房屋的产权类型,很容易陷入购房纠纷。

如果购房时没搞明白房屋的产权类型,很容易陷入购房纠纷。

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 房改房

 定义:又可以叫做已购公房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

 产权:成本价购买归个人所有/标准价购买归个人和单位共有(5年后归个人)

 土地性质:国有划拨,国有出让(交易)土地出让金

 房产证:有,个人权属

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 房改房类别:

 房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时,职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买,折价购买俗称“三三制”,即以全价的1/3价格购买;1990年的第二次房改则不存在折价购买问题,均按第二次住房制度改革方案政策计收房款,购房人全额支付房价。

 我们通常可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别,在房屋所有权来源项目栏或备注栏,折价房改房会记载“折价购买”,全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。

 交易条件:

1、已取得房地产权证 

2、出售、抵押、交换的,已按揭准价或成本价付清房款

3、交换、赠与的,已按成本价付清房款

4、交纳应分摊共有建筑面积价款

5、已按规定交纳国有土地使用权出让金

购买对象:要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局,出售给个人所有。

 

商品房

 定义:指房地产开发经营企业经过批准可以用于市场上进行销售而建的房子。这时房子是作为一种商品可以进行正常的买卖。商品房包括住宅房、商业房以及其他建筑物。商品房包括住宅房,但不仅限于住宅房。

产权:个人

土地性质:国有/出让

土地出让金:必须缴纳

房产证:有,个人

随时都可购买,但不同地区限购限售政策不同。

 

集资房

定义:企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产,建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有,属于经济适用房的一种。

产权:整体产权归单位所有,个人拥有使用权

土地性质:国有划拨

土地出让金:无需缴纳

房产证:有,单位持有

交易条件:本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭

注意:集资房不能在市场上自由转让

 

经适房

定义:已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房,经济适用房相对于商品房有3个显著的特征:经济性、保障性、实用性。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅。

产权:个人

土地性质:行政划拨

土地出让金:免收

房产证:有,个人

交易状态:一般5年后上市交易

经济适用房的分类:

经济适用房包括一类经济适用房和二类经济适用房。

一类经济适用房,是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

一类经济适用房满5年后才可以上市出售,且上市前,先由政府决定是否优先回购,政府决定不回购方可出售。

二类经济适用房,一般是指回迁性质或廉居安居性质的房屋,在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”。

这类房屋上市交易不受是否满五年限制,契税、个税、增值税与商品房一致,但交易时需按照房屋成交价格的3%(以网签价格为准)缴纳土地出让金。

面向对象:

1、具有当地城镇户口

2、家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准

3、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

 

廉租房

定义:政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。

产权:国家

土地性质:国有划拨

土地出让金:免收

房产证:无

交易状态:不允许

面向对象:

1、具有市区常住户口,且家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上;申请实物配租的家庭,其家庭成员中至少有1人取得本市常住户口6年以上。家庭成员如有户口迁入的,迁入必须2年以上。

2、持有民政部门发放的《城镇居民最低生活保障金领取证》或者家庭人均月收入低于我市城市居民最低生活保障标准2倍的低收入家庭认定证明;可达到廉租房申请条件。

3、无自有住房,或者人均住房建筑面积低于16平方米。

 

公租房

定义:全称公共租赁住房,是指政府投资或政府提供政策支持的其他投资主体,通过限定户型面积、供应对象和租金标准,面向无房的大学毕业生、引进人才和其他住房困难群体出租的住房。

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这是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公租房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租。

产权:国家或者公共机构

土地性质:国有划拨

土地出让金:无需

房产证:无

 

安置房

定义:安置房也叫动迁房,是由于政府要启动重大市政工程或是房产开发等因素对被拆迁住户进行安置所修建的房屋。随着我国城市建设发展的步伐不断加快,政府将尽可能修建更多的安置房,以满足拆迁户的需求。安置房在房产交易中占据了一个十分重要的位置。很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。

产权:个人,集体

土地性质:集体,国有划拨(有限产权),国有出让(完全产权)

土地出让金:交易后缴纳

房产证:有

交易状态:集体不允许;出让允许;划拨土地补缴土地出让金后可交易

交易条件:

1、集体土地:不允许

2、国有划拨:补缴土地出让金并取得房屋所有权证可以交易

3、国有出让:取得房屋所有权证可以交易

购买对象:被拆迁安置的对象

 

小产权房

定义:指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。

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“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

 小产权房包括:已购公房,乡产房和使用权房。根据不同的房屋,在房产转让时也会区别对待。已购公房购房人只需要补齐土地出让金,就可以等同为商品房上市出售。乡产权归农村集体,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否则将会动摇国家的土地制度。

 小产权房一般是普通住宅,价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。没有缴纳商品房买卖的契税,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

 从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等,服务管理水平不是很高。

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