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什么是刚需房?刚需买房要注意什么?

来源:萝卜新房网 发布时间:2020-08-14 15:48

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刚需购房者大部分是存款不多,还款能力一般的年轻人,一般买房会贷款,甚至有相当一部分首付需要父母资助。

刚需选房首先要做好预算,算下自己有多少钱用来买房;其次要认清自己的需求,想要住什么样的房子;接下来就可以在预算范围内筛选合适的房子了。

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一、刚需房指的是什么?

刚需,就是“刚性需求”,是相对于弹性需求而言,指的是商品供求关系中受价格影响较小的需求。对于没有房子的人来说,能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚需房是指解决基本居住问题的房子,通常以自住为首要条件。

刚需房是基础性需求,一般而言,包括单纯的刚需房和刚改房。刚改,即“改善型刚需”,指目前已有住房,但面积和条件不能满足目前需求而急需换房的购房者。


二、买刚需房,怎么做好预算?

刚需购房者大部分是存款不多,还款能力一般的年轻人,一般买房会贷款,甚至有相当一部分首付需要父母资助。买房后往往生活不会太轻松,因此购房前,首先要做好预算,理性购房。


1.进行个人财产评估,确定支付能力

首先要测算家庭可变现用于购买房产的现金,注意计算时一定要先预留好两项资金,分别为家庭的日常开支(建议预留最少6个月的)和医疗保险及预防意外灾害的预备资金。确定可用于支付首付的资金有多少。

其次要计算一下家庭的平均月收入和预期年收入,包括利息收入及各种货币补贴。确定贷款方式是公积金贷款还是商业贷款,建议找专业机构或在公积金官网测算一下自己的可贷金额、贷款年限和月供。如是商业贷款,一定要衡量等额本金和等额本息的利弊,每月月供以不超过家庭收入的50%为宜。


2.税费等其他费用

税费也是购房预算的重要一部分,建议购房者计算贷款时,同时也计算相关的税费支出。

买新房需缴纳契税和公共维修金,买二手房应缴纳契税、个人所得税、增值税及附加等。购房者可在链家网或专业机构了解税费项目种类及缴纳方式。

此外,装修费、物业费、生活基础设施的费用也应预留出来,以保证交房后可以正常入住。


3.确定可支付的房价

资产评估完后,基本可以确定自己能买总价款多少钱的房子,对于刚需购房者而言,建议总价款控制在家庭年均收入6倍以内。确定好大概的房屋总价,再根据家庭人口的数量及住房需求,参考各区域房价,筛选合适的房子。


三、如何选择合适的刚需房?

做好预算后,就可以根据自己的购房需求,筛选预算范围内合适的房子了。

1.确定位置和交通需求

大部分刚需族经济实力有限,有比较规律的通勤作息时间,对交通因素的依赖程度高,特别是公共交通工具,因此应着重考虑位置和交通。

一般来说,一个城市有中心地段、次中心地段、发展型地段和郊区地段。其中中心地段房价高,适合工作稳定且收入很高的人群购买;次中心地段,房价也相当高,适合高收入人群置业;发展型地段,配套欠完善,但正处于快速发展期,房价相对中心区较低;郊区地段,配套相对不完善,房价也偏低,适合第一次置业的刚需族。

位置的选择要结合价格、交通、离工作地远近来综合考虑。对于刚需族来说,如果对面积有刚性需求,只能选择郊区地段,选择郊区地段的刚需族应着重关注交通状况,周边有轨道交通是优先选择。如果对面积没有刚性需求,可以筛选离上班地点较近、价格相对较低的发展型地段,节省通勤时间。


2.筛选房子

确定好大概的位置后,接下来就可以筛选房子了。选刚需房时应特别注意面积和户型、得房率和功能区。

(1)面积和户型合适

刚需房多以小户型为主,注重户型实用,功能齐全。选择时应明确住房需求,结合家庭人口的数量选择合适的面积和户型。

①如果是单身买房自住,建议购房面积在50平米左右,户型以单室为主。

②如果买房作为婚房,考虑到现阶段不可能要求太多,建议面积在65—70平米左右,两房或者一房半。这一类人也是初始刚需,有了孩子还会进行二次置业。

③如果是三口无自有住房的家庭,建议面积80—90平方米左右,优先选择三室,若无特别大的还款压力,争取住房一次性到位。

④如果是改善型刚需,购房者已经有一定经济基础,主要是因为“家庭成员增加,孩子入学问题”等,而迫切需要改善居住环境。建议面积在100- 130平米左右,选择生活配套较完善的小区。

(2)得房率高

高得房率是小户型的重要标准之一。刚需房多为小户型,由于房屋面积本身不大,得房率就格外重要。得房率低于70%的话,使用面积就会被大大缩减,将会影响生活舒适度。此外,刚需购房者应尽量避免选择酒店式公寓类规划的产品,这类产品公摊面积比普通住宅大,居住人群比较复杂,也会影响居住舒适度。

(3)功能区合理

各功能区的面积是否科学合理,是否存在浪费空间是小户型品质高低的关键。经典小户型,麻雀虽小,五脏俱全。根据一般经验来讲,客厅不应小于 12平方米,卧室不应小于10平方米,卫生间不应小于3平方米,厨房不应小于5平方米。尽量保证各个功能分区的独立性与便捷性,尽量去样板间或者实地考察。


3.生活配套

很多价格低的的小户型集中在一些新开发的区域,并没有成熟的交通、生活、商业配套,但是由于价格低,还是会吸引很多刚需或者刚刚步入社会的第一次置业群体。对配套缺乏、交通不便的小户型选择要注意房子未来的发展性,房子的品牌如何、周边未来发展规划是否能推动区域尽快发展等因素。如未来是否有大型公建,交通可直达车站或商圈等。


4.教育资源

刚需购房者很多都是买房作婚房,是过渡性选择。虽然从结婚到有孩子是几年以后的事情,但应提前考虑房子周围是否有教育资源,以免将来大费周章。


5.性能

对于刚需来说,现在买房只是一个过渡性选择,几年后有改善居住环境的需求,现在选择的房产就会进入二手房市场,因此刚需购房者更应考虑房子的性能。购房者可以在购房前对比下周边楼盘和二手房的房屋价格。如果单价过高,那性能可能会偏低,但如果同时项目品质,品牌,物业良好,户型设计方便合理,也可以考虑。


总之,对于刚需族来说,首先要做好预算,在预算范围内筛选合适的房子,同时位置、交通、教育等因素哪项对于自身的需求重要,就应该增加该因素的权重。

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